RBA valde sanāk šonedēļ (pirmdien un otrdien), lai apspriestu procentu likmes.
Pagājušajā mēnesī tas pārsteidza tirgus, turot likmes aizturēšanu, wager analītiķi domā, ka šonedēļ mēs redzēsim likmes samazinājumu.
Likmju samazināšana barojas ar augstākām māju cenām, tāpēc ko mums vajadzētu gaidīt?
Sadraudzības bankas galvenais ekonomists Lūks Jeamans (bijušais Sadraudzības kases sekretāra vietnieks) un asociētā ekonomiste Lucinda Jerogina nesen atjaunināja savas prognozes.
CBA ir Austrālijas lielākais mājas aizdevējs, tāpēc tai ir skaidra interese par precīzām māju cenu prognozēm.
Viņi teica, ka līdz šī gada beigām mājas cenu pieaugums būs lielāks, nekā viņi iepriekš domāja, wager nākamgad cenas, iespējams, pieaugs par mazāk, nekā viņi iepriekš domāja.
“Tagad mēs sagaidām, ka pieaugums ir 6 procenti 2025. gadā (iepriekš 4 procenti) un 4 procenti 2026. gadā (iepriekš 5 procenti),” viņi rakstīja.
“Augstākā redakcija šogad atspoguļo pašreizējo tirgus impulsu, joprojām pareizu darba tirgu un spēcīgus reālus mājsaimniecību vienreizējos ienākumus.
“Tomēr, ņemot vērā mūsu prognozi par salīdzinoši seklu procentu likmju ciklu, iedzīvotāju skaita pieaugumu un turpmāku vēja virzienu būvniecības nozarē, šī mājas cenu pieaugums joprojām būs salīdzinoši pieticīgs un sašaurinājies 2026. gadā.”
Viņu prognoze ir atkarīga no RBA samazināšanas likmēm par 25 bāzes punktiem šonedēļ un vēl 25 BP novembrī.
Ja RBA atkal samazina likmes pēc tam, 2026. gada sākumā tas varētu redzēt spēcīgāku nekustamā īpašuma cenu pieaugumu, nekā viņi prognozē.
Viņi saka, ka šajā situācijā Austrālijas mājokļu pieejamības grūtības nebūt nav beigušās.
“Svētkiem nav maz iemeslu,” viņi saka.
Kādu mājas cenu pieaugumu mēs varam sagaidīt šo likmju samazināšanas ciklu?
Yeaman un Jerogin saka, ka procentu likmes ir dominējošais īpašuma cenu virzītājspēks īstermiņā (kad mājokļu piegāde ir fiksēta).
Viņi saka, ka viņu statistikas modeļi liecina, ka 100 bāzes procentu likmju samazināšanas punkti varētu redzēt mājas cenas (ko mēra ar Cotality Nationwide Hedonic mājas vērtības indeksu) par 9 procentiem.
RBA jau ir samazinājusi likmes par 50 BP šogad (februārī un var apvienot), un šonedēļ (25 BP) likmes samazināšana, kam seko vēl viena likme, kas samazināta novembrī (25 BP), kopējo summu līdz 100bp.
Tomēr viņi saka, ka, ja RBA atkal samazinās likmes 2026. gada sākumā, vēl 25 BP, tas palielinātu paredzamo procentu likmju ietekmi uz mājām no 9 procentiem līdz 11,5 procentiem.
Viņi saka, ka paredzamais īpašuma cenu pieaugums nebūs labs mājokļu pieejamībai.
Šis skaitlis par 6 procentiem gada cenu pieaugums ir arī valsts skaitlis.
Tiek prognozēts, ka mājokļa cenas pieaugs par ļoti atšķirīgām likmēm Austrālijas lielākajās pilsētās 2025. gadā.
Viņi prognozē, ka gada pieaugums ir par 13 procentiem Darvinam, 8 procenti Brisbenai, 7 procenti Pērtu un 6 procenti Adelaidai un Kanberai.
Wager nākamgad tiek prognozēts, ka šie izaugsmes rādītāji būs daudz zemāki (šajā posmā).
Vai ilgtermiņa procentu likmju virzītāji stabilizējas?
Yeaman un Jerogin saka, ka ilgtermiņa procentu likmju virzītāji, šķiet, stabilizējas.
Viņi saka, ka reāli mājsaimniecību rīcībā esošie ienākumi stingri atgūst tendenču līmeni.
Paredzams, ka iedzīvotāju skaita pieaugums turpinās atvieglot līdz 2025. un 2026. gadam, kas samazinās spiedienu no mājokļa pieprasījuma un cenām.
Viņi sagaida nelielu jaunas celtniecības aktivitātes uzņemšanu. (Tā kā procentu likmes pazeminās, jūs parasti redzat ēkas apstiprinājumu pacēlāju, iekļūstot lielākos pabeigumos.)
Viņi saka, ka “mājsaimniecības lielums” atkal ir palielinājies arī pēc sabrukšanas pandēmijas laikā, jo dzīves izmaksu spiediens, mājokļu pieejamības samazināšanās un lielāka īres maksa ir izraisījusi vairāk cilvēku, kas dzīvo kopā zem tā paša jumta (kas palīdz samazināt pieprasījumu pēc mājokļa).
“Zemāka iedzīvotāju skaita pieauguma un pieaugošās celtniecības aktivitātes kombinācijai vajadzētu redzēt mājokļu piedāvājuma un pieprasījuma plūsmu tuvāk līdz līdzsvaram līdz 2026. gada beigām,” viņi saka.
“Nacionālās mājokļu piedāvājuma un pieejamības padomes aplēses liecina, ka pamatā esošais mājokļu pieprasījums pārsniegs pamata piegādi 2025. un 2026. gadā, wager plaisa tiek slēgta.
“Tam vajadzētu radīt zināmu spiedienu no mājokļu cenām,” viņi saka.
Tomēr viņi saka, ka mājokļu pieejamība joprojām būs “būtisks izaicinājums” māju pircējiem, īpaši pirmajiem māju pircējiem.
Ko tas nozīmē pirmās mājas cerībām?
Viņi saka, ka ilgtermiņā mājas cenu pieaugumam kopumā vajadzētu būt mājsaimniecības ienākumu pieaugumam.
Wager mūsdienu Austrālijā mājas cenu pieaugums ir konsekventi pārsniedzis ienākumu pieaugumu.
Kopš 1990. gada reālās mājas cenas ir pieaudzis par 3,3 procentiem gadā, savukārt reālie sadzīves rīcībā esošie ienākumi ir palielinājušies tikai par 2,9 procentiem. Tas rada lielu atšķirību 35 gadu laikā.
Šajā laika posmā viņi saka, ka strukturāla pāreja uz zemākām procentu likmēm un vieglāka piekļuve kredītiem ļāva paaugstināties cenu un ienākumu attiecībās.
Stingrs iedzīvotāju skaita pieaugums kopā ar salīdzinoši nereaģējošo piegādi ir veicinājis arī augstākas nekustamā īpašuma cenas.
“Tas Austrālijas mājokļu tirgu ir padarījis par vienu no vismazāk pieejamajiem pasaulē,” viņi saka.
“Saskaņā ar Cotality reālo vidējo māju cenu un reālu mājsaimniecību rīcībā esošo ienākumu attiecība ir 7,9.
“Un Sidneja un Melburna ierindojas starp vismazāk pieejamām globālām pilsētām.
Viņi saka, saskaņā ar Nacionālā mājokļu piegādes un pieejamības padomepieejamība pasliktinājās 2024. gadā, un 50 procenti no vidējiem mājsaimniecības ienākumiem, kas nepieciešami, lai apmierinātu vidējās hipotēkas atmaksas.
Mājokļu parādu apkalpošanas izmaksas procentos no vienreizējās lietošanas ienākumiem arī pieauga līdz rekordlīmenim pagājušajā gadā.
“Pieejamības samazināšanās līmenis kopš 2023. gada ir palēninājies, jo palielinājās reāli mājsaimniecības vienreizējie ienākumi un finansēšanas izmaksas ir atvieglotas,” viņi saka.
“Lai arī paredzams, ka šī tendence turpināsies nākamajos gados, svinībām ir maz iemeslu.
“Mūsu aprēķins par mājokļa pieejamību, pamatojoties uz ienākumu pirms nodokļu nomaksas procentiem, kas vērsti uz hipotēku divkāršai vidējam pilna laika ienākumu mājsaimniecībai, kas pērk vidējo cenu mājokli, liecina, ka 2024. gada novembrī nav sasniedzamība.
“Tiek lēsts, ka pieejamība uzlabosies nākamajos divos gados, pat pieaugot mājokļu cenām.
“Neskatoties uz to, mājokļu pieejamība saglabāsies vēsturiskā nozīmē, īpaši attiecībā pret pandēmijas zemāko līmeni.”
